XVIII/103/05 RADY GMINY ZBÓJNA
z dnia: 30 września 2005 r.
w sprawie: wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591; z 2002 r. Nr 23, poz. 220, Nr 62, poz. 558, Nr 113, poz. 984, Nr 153, poz. 1271, Nr 214, poz. 1806; z 2003 r. Nr 80, poz. 717, Nr 162, poz. 1568; z 2004r. Nr 102, poz. 1055, Nr 116, poz. 1203) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005r. Nr 31, poz.266) uchwala się, co następuje:
§ 1. Uchwala się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Zbójna na lata 2005 – 2010, stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.
§ 2. Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy.
§ 3. Uchwała wchodzi w życie po upływie czternastu dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Podlaskiego.
Przewodniczący Rady
Jan Gawrych
Załącznik
do Uchwały Nr XVIII/103/05
Rady Gminy Zbójna
z dnia 30 września 2005 r.
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem
Gminy Zbójna na lata 2005 -2010 rok
Cele programu
Program wytycza zasadnicze kierunki gospodarowania zasobem mieszkaniowym Gminy Zbójna i poziom świadczonych usług komunalnych w zakresie mieszkaniowym.
Niniejszy program obejmuje następujące zagadnienia:
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy,
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego,
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu,
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami,
6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
7) wysokość wydatków w kolejnych latach,
8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
1. Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy
Mieszkaniowy zasób Gminy Zbójna składa się z 33 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1.922,6 m2 , znajdujących się w 12 budynkach, których lokalizację , ilość lokali mieszkalnych i ich powierzchnię użytkową szczegółowo określa poniższa tabela:
Nie przewiduje się wydzielenia z mieszkaniowego zasobu mieszkaniowego gminy lokali przeznaczonych na czas trwania stosunku pracy.
W posiadanym zasobie mieszkaniowym obecnie brak jest wyodrębnionych lokali socjalnych.
Od momentu zwolnienia przez dotychczasowego najemcy mieszkania w Laskach, lokal ten będzie przeznaczony do zakwaterowania jako lokal socjalny.
Tabela Nr 1 Przewidywana wielkość zasobu mieszkaniowego Gminy Zbójna
w latach 2005 - 2010
L.p.
Lokalizacja zasobu 2005 r. 2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r.
Ilość lokali Pow. użyt. w m2 Ilość lokali Pow. użyt. w m2 Ilość lokali Pow. użyt.
w m2 Ilość lokali Pow. użyt
w m2 Ilość lokali Pow. użyt.
w m2 Ilość lokali Pow. użyt.
w m2
1 Urząd Gminy Zbójna 2 154,0 2 154,0 2 154,0 2 154,0 2 154,0 2 154,0
2 Dom Nauczyciela
w Zbójnej 13 785,0 - - - - - - - - - -
3 Dom Nauczyciela
w Kuziach 5 264,0 - - - - - - - - - -
4 Szkoła Podstawowa
w Kuziach 2 98,0 2 98,09 2 98,0 2 98,0 2 98,0 2 98,0
5 Szkoła Podstawowa
w Zbójnej
ul. Łomżyńska Nr 9 2 81,4 2 81,4 2 81,4 2 81,4 2 81,4 2 81,4
6 Apteka w Zbójnej 1 54,0 - - - - - - - - - -
7 Ośrodek Zdrowia
w Dobrymlesie 2 121,3 2 121,3 - - - - - - - -
8 Ośrodek Zdrowia
w Kuziach 2 121,3 2 121,3 2 121,3 2 121,3 2 121,3 2 121,3
9 Świetlica wiejska
w Piankach 1 53,0 - - - - - - - - - -
10 Szkoła Podstawowa
w Laskach 1 40,0 1 40,0 1 40,0 1 40,0 1 40,0 1 40,0
11 Ośrodek Zdrowia
w Zbójnej 1 105,6 1 105,6 1 105,6 1 105,6 1 105,6 1 105,6
12 Gawrychy Nr 37 1 45 - - - - - - - - - -
Razem 33 1922,6 12 721,6 10 600,3 10 600,3 10 600,3 10 600,3
2. Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego
Posiadane zasoby to budynki wybudowane na początku lat 80-tych, w złym stanie technicznym i niedostatecznie wyposażone. Brak środków finansowych w budżecie gminy ograniczał wykonanie remontów kapitalnych, dlatego aby utrzymać obecny stan mieszkaniowy należy zwiększyć nakłady. Koszty eksploatacji budynków są bardzo wysokie
i przekraczają wpływy z czynszów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Zasób mieszkaniowy gminy, aby osiągnąć poprawę stanu technicznego wymaga wykonania remontów kapitalnych we wszystkich budynkach.
Podstawowy zakres rzeczowy robót to wymiana dachów, instalacji wodno- kanalizacyjnych
i centralnego ogrzewania, ocieplenie budynków, elewacja, wymiana stolarki okiennej
i drzwiowej, remonty lub wymiana podłóg, sufitów, ścian.
3. Planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach.
Tabela Nr 2 Przewidywana wielkość zasobu mieszkaniowego Gminy Zbójna
przeznaczona do sprzedaży w okresie objętym planem:
L.p.
Lokalizacja zasobu 2005 r. 2006 r.
Ilość lokali Pow. użyt. w m2 Ilość lokali Pow. użyt. w m2
1 Dom Nauczyciela w Zbójnej
13 785,0 - -
2 Dom Nauczyciela w Kuziach
5 264,0 - -
3 Apteka w Zbójnej 1 54,0 - -
4 Ośrodek Zdrowia w Dobrymlesie 2 121,3 2 121,3
5 Świetlica wiejska w Piankach
1 53,0 - -
6 Gawrychy Nr 37
1 45 - -
4. Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu
I. Zasady polityki czynszowej.
W gospodarce mieszkaniowym zasobem gminy problem opłat mieszkaniowych
za zajmowane lokale mieszkalne stanowi jeden z podstawowych aspektów ekonomicznych
i społecznych. W powojennym okresie mieszkanie traktowane było jako usługa socjalna,
czynszowych wysokość opłat czynszowych była niewspółmierna do faktycznie ponoszonych kosztów utrzymania zasobów. Do końca 1994 roku czynsz obowiązujący w zasobach komunalnych, zakładów pracy i prywatnych ustalany był centralnie w odniesieniu do całego kraju i bez różnicowania stawki obowiązującej w poszczególnych kategoriach lokali. Zmiany wysokości czynszu mogły być dokonywane jedynie z mocy rozporządzenia Rady Ministrów
a gmina nie miała żadnego wpływu na prowadzoną politykę czynszową.
Przed wprowadzeniem reformy czynszów wpływy z lokali mieszkalnych pokrywały zaledwie 30% kosztów utrzymania zasobów. Wprowadzona w listopadzie 1994 roku ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zapoczątkowała okres ustalania wysokości stawek opłat czynszowych na szczeblu gminy. Dopuszczona przepisami maksymalna wysokość czynszu za lokale komunalne, zakładów pracy i prywatne zasiedlone na zasadzie tzw. „szczególnego trybu najmu” w skali roku nie może przekraczać 3% wartości odtworzeniowej 1m2 powierzchni użytkowej. Pomimo, że ustawodawca umożliwił gminom podniesienie stawek czynszu do tego poziomu, Gmina Zbójna nie wprowadziła górnego pułapu opłat nawet dla najlepiej wyposażonych lokali. Istotną przesłanką do rezygnacji
z maksymalnego wzrostu czynszu było przeświadczenie, że przy znacznym wzroście opłat gmina będzie zmuszona do przeznaczania z własnego budżetu wyższych kwot na zabezpieczenie dodatków mieszkaniowych. Przyjęta w 1995 roku ekonomizacja czynszu
i uzyskane efekty finansowe w pełni potwierdzają zasadność przyjętego kierunku. Jednak wobec braku środków w budżecie gminy na wydatki związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego planuje się na najbliższe lata przyjąć działania z zastosowaniem
następujących zasad, a mianowicie:
1.Wysokość czynszu wylicza się w oparciu o metodę stawki bazowej.
Polega ona na określeniu stawki wyjściowej odnoszącej się do 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie, a następnie jej procentowemu różnicowaniu dla poszczególnych kategorii lokali.
Stawka bazowa czynszu dla lokali o przeciętnej wartości użytkowej podlega korekcie w górę
i w dół w zależności od określonych ustawą kryteriów wynikających z:
a/ położenia budynku / centrum, peryferie, budowa zwarta, wolno stojąca /,
b/ położenia lokalu w budynku / kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu/,
c/ wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia i instalacje techniczne oraz ich stanu,
d/ ogólnego stanu technicznego budynku.
2. Wysokość czynszu powinna być utrzymywana na poziomie pokrywającym, co najmniej koszty eksploatacji. Podwyżki dyktuje w przeważającej mierze istniejąca sytuacja ekonomiczna w gospodarce zasobami mieszkaniowymi gminy. Związane jest to przede wszystkim z inflacją, kosztami administracji, zarządu. Istotnymi są także inne elementy decydujące o wysokości nakładów finansowanych, opłat czynszowych, a także narastające zaległości remontowe, których likwidacja wymaga poniesienia znacznych nakładów finansowych. Aktywna polityka czynszowa opierać się będzie na systematycznym, ale stopniowym zmniejszaniu różnicy pomiędzy wysokością płaconego czynszu i ponoszonymi
nakładami.
3. Podwyższanie czynszu może być dokonywane nie częściej niż co 6 miesięcy.
4. Maksymalny czynsz ustalony dla mieszkań komunalnych nie może przekroczyć wysokości dopuszczonej przepisami ustawy.
II. Warunki obniżania czynszu.
Na podstawie art. 7 ust 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego / Dz. U. z 2005r.,
Nr 31, poz.266 / na wniosek najemcy gmina może obniżyć wysokość czynszu za zajmowany
lokal. W szczególności należy zaznaczyć, że:
1/ obniżka czynszu zgodnie z art. 2 ust 1 pkt 11ustawy może być zastosowana jedynie w
stosunku do najemców zamieszkujących w lokalach mieszkalnych stanowiących publiczny
zasób mieszkaniowy i na zasadach określonych w art.7 ust. 2 w/w ustawy.
2/ obniżkę czynszu mogą ubiegać się jedynie najemcy lokali, których średni dochód brutto
osiągany przez wszystkich członków gospodarstwa domowego w okresie trzech ostatnich
miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekroczył wysokości kwoty
ustalonej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych / Dz.U.
z 2001 roku, Nr 71, poz. 734 z późn. zm. /.
3/ zastosowanie obniżek czynszu uzależnione jest od wysokości posiadanych przez
gminę środków finansowych przeznaczonych na ten cel.
4/ obniżka czynszu uzależniona jest także od spełnienia warunków przewidzianych
ustawą o dodatkach mieszkaniowych, a w szczególności od wysokości osiągniętego dochodu
brutto.
5/ obniżka czynszu może być ustalona na poziomie:
a/ do 20% przy średnim dochodzie równym 100% ustalonej ustawą kwoty,
b/ do 30% przy średnim dochodzie poniżej 100%- 50% ustalonej ustawą kwoty,
c/ do 40% przy średnim dochodzie poniżej 50% - 25% ustalonej ustawą kwoty,
d/ do 50% przy średnim dochodzie poniżej 25% ustalonej ustawą kwoty.
6/ dochód gospodarstwa domowego wykazuje się w deklaracji o osiąganych dochodach.
7/ obniżka czynszu nie dotyczy osób posiadających decyzje o przyznaniu dodatku
mieszkaniowego.
8/ rozpatrzenie wniosku o obniżkę czynszu kończy decyzja administracyjna o przyznaniu
lub odmowie przyznania ulgi.
9/ przyznana decyzją ulga podlega wstrzymaniu w wypadku stwierdzenia, że osoba, której
przyznano obniżkę nie opłaca na bieżąco należności za zajmowany lokal, a zwłoka w opłatach sięga wysokości dwumiesięcznego czynszu. Nie uregulowanie zaległości w okresie 3
miesięcy od dnia wydania decyzji o uldze powoduje jej wygaśnięcie.
10/ wszelkie kwestie niewymienione w niniejszych warunkach, a związane z ubieganiem
się o obniżkę regulują ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego / Dz.U. z 2005r., Nr 31, poz. 266 /.
5. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami
Struktura organizacyjna Urzędu Gminy Zbójna i istniejące zatrudnienie w pełni zabezpieczają potrzeby wynikające z administrowania zasobami mieszkaniowymi gminy. Rosnące wymogi jakościowe świadczonych usług powodują ciągłą troskę o dostosowywanie organizacyjne i dokonywanie oceny racjonalności ponoszonych nakładów na utrzymanie zasobu mieszkaniowego gminy.
Zakres czynności określonych odpowiednimi ustawami, tj.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, własności lokali i o gospodarce nieruchomościami wymusiły działania w zakresie systematycznego zmniejszania ponoszonych przez gminę kosztów poprzez:
- stosowanie racjonalnych i efektywnych form finansowania,
- utrzymywanie budynków i mieszkań komunalnych w odpowiednim stanie
technicznym.
6. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach
Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej są i pozostaną dochody uzyskiwane
z czynszów najmu lokali, z tego 30 % będzie przeznaczane na bieżącą eksploatację a 70 %
na remonty.
7. Wysokość wydatków w kolejnych latach, przy zachowaniu dotychczasowego stanu
posiadania mieszkań:
Rok Koszty bieżącej eksploatacji Remonty Inwestycje
2005
2006
2007
2008
2009
2010
8.300 zł
10.000 zł
12.000 zł
15.000 zł
15.000 zł
15.000 zł
19.800 zł
30.000 zł
36.000 zł
45.000 zł
45.000 zł
45.000 zł
-
-
-
-
-
-
8. Opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy
Kierunki w zakresie mieszkalnictwa zakładają znaczne podniesienie poziomu usług komunalnych przy jednoczesnym stopniowym obniżaniu kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego. Prowadzona dotychczas polityka w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem spowodowała, że najemcy mieszkań ponoszą znacznie niższe obciążenia niż wydatki gminy na utrzymanie zasobu mieszkaniowego. Fakt ten nie stymuluje wzrostu zainteresowania najemców wykupem lokali na własność dotychczas wynajmowanych od gminy lokali mieszkalnych. W celu zwiększenia stopnia zainteresowania najemców nabywaniem lokali komunalnych na własność wprowadzono zasady umożliwiające stosowanie ulgi w wysokości nawet 50%, jeżeli lokator nabywa dotychczas wynajmowane mieszkanie. Dodatkową pozytywną zmianą będzie stały spadek wysokości zabezpieczanych w budżecie gminy środków finansowych, niezbędnych na utrzymanie w odpowiednim stanie posiadanej bazy lokalowej. Należy dążyć do sprzedaży większości lokali mieszkalnych, gdyż koszty eksploatacji, remontów i modernizacji obciążają budżet gminy.
W przypadkach remontów lokali mieszkalnych, w okresie objętym programem, nie przewiduje się zamiany lokali na czas remontu, ponieważ gmina nie posiada wolnych lokali.
§ 1. Uchwala się wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Zbójna na lata 2005 – 2010, stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.
§ 2. Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy.
§ 3. Uchwała wchodzi w życie po upływie czternastu dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Podlaskiego.
Przewodniczący Rady
Jan Gawrych
Załącznik
do Uchwały Nr XVIII/103/05
Rady Gminy Zbójna
z dnia 30 września 2005 r.
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem
Gminy Zbójna na lata 2005 -2010 rok
Cele programu
Program wytycza zasadnicze kierunki gospodarowania zasobem mieszkaniowym Gminy Zbójna i poziom świadczonych usług komunalnych w zakresie mieszkaniowym.
Niniejszy program obejmuje następujące zagadnienia:
1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy,
2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego,
3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu,
5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami,
6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
7) wysokość wydatków w kolejnych latach,
8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
1. Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy
Mieszkaniowy zasób Gminy Zbójna składa się z 33 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1.922,6 m2 , znajdujących się w 12 budynkach, których lokalizację , ilość lokali mieszkalnych i ich powierzchnię użytkową szczegółowo określa poniższa tabela:
Nie przewiduje się wydzielenia z mieszkaniowego zasobu mieszkaniowego gminy lokali przeznaczonych na czas trwania stosunku pracy.
W posiadanym zasobie mieszkaniowym obecnie brak jest wyodrębnionych lokali socjalnych.
Od momentu zwolnienia przez dotychczasowego najemcy mieszkania w Laskach, lokal ten będzie przeznaczony do zakwaterowania jako lokal socjalny.
Tabela Nr 1 Przewidywana wielkość zasobu mieszkaniowego Gminy Zbójna
w latach 2005 - 2010
L.p.
Lokalizacja zasobu 2005 r. 2006 r. 2007 r. 2008 r. 2009 r. 2010 r.
Ilość lokali Pow. użyt. w m2 Ilość lokali Pow. użyt. w m2 Ilość lokali Pow. użyt.
w m2 Ilość lokali Pow. użyt
w m2 Ilość lokali Pow. użyt.
w m2 Ilość lokali Pow. użyt.
w m2
1 Urząd Gminy Zbójna 2 154,0 2 154,0 2 154,0 2 154,0 2 154,0 2 154,0
2 Dom Nauczyciela
w Zbójnej 13 785,0 - - - - - - - - - -
3 Dom Nauczyciela
w Kuziach 5 264,0 - - - - - - - - - -
4 Szkoła Podstawowa
w Kuziach 2 98,0 2 98,09 2 98,0 2 98,0 2 98,0 2 98,0
5 Szkoła Podstawowa
w Zbójnej
ul. Łomżyńska Nr 9 2 81,4 2 81,4 2 81,4 2 81,4 2 81,4 2 81,4
6 Apteka w Zbójnej 1 54,0 - - - - - - - - - -
7 Ośrodek Zdrowia
w Dobrymlesie 2 121,3 2 121,3 - - - - - - - -
8 Ośrodek Zdrowia
w Kuziach 2 121,3 2 121,3 2 121,3 2 121,3 2 121,3 2 121,3
9 Świetlica wiejska
w Piankach 1 53,0 - - - - - - - - - -
10 Szkoła Podstawowa
w Laskach 1 40,0 1 40,0 1 40,0 1 40,0 1 40,0 1 40,0
11 Ośrodek Zdrowia
w Zbójnej 1 105,6 1 105,6 1 105,6 1 105,6 1 105,6 1 105,6
12 Gawrychy Nr 37 1 45 - - - - - - - - - -
Razem 33 1922,6 12 721,6 10 600,3 10 600,3 10 600,3 10 600,3
2. Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji zasobu mieszkaniowego
Posiadane zasoby to budynki wybudowane na początku lat 80-tych, w złym stanie technicznym i niedostatecznie wyposażone. Brak środków finansowych w budżecie gminy ograniczał wykonanie remontów kapitalnych, dlatego aby utrzymać obecny stan mieszkaniowy należy zwiększyć nakłady. Koszty eksploatacji budynków są bardzo wysokie
i przekraczają wpływy z czynszów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Zasób mieszkaniowy gminy, aby osiągnąć poprawę stanu technicznego wymaga wykonania remontów kapitalnych we wszystkich budynkach.
Podstawowy zakres rzeczowy robót to wymiana dachów, instalacji wodno- kanalizacyjnych
i centralnego ogrzewania, ocieplenie budynków, elewacja, wymiana stolarki okiennej
i drzwiowej, remonty lub wymiana podłóg, sufitów, ścian.
3. Planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach.
Tabela Nr 2 Przewidywana wielkość zasobu mieszkaniowego Gminy Zbójna
przeznaczona do sprzedaży w okresie objętym planem:
L.p.
Lokalizacja zasobu 2005 r. 2006 r.
Ilość lokali Pow. użyt. w m2 Ilość lokali Pow. użyt. w m2
1 Dom Nauczyciela w Zbójnej
13 785,0 - -
2 Dom Nauczyciela w Kuziach
5 264,0 - -
3 Apteka w Zbójnej 1 54,0 - -
4 Ośrodek Zdrowia w Dobrymlesie 2 121,3 2 121,3
5 Świetlica wiejska w Piankach
1 53,0 - -
6 Gawrychy Nr 37
1 45 - -
4. Zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu
I. Zasady polityki czynszowej.
W gospodarce mieszkaniowym zasobem gminy problem opłat mieszkaniowych
za zajmowane lokale mieszkalne stanowi jeden z podstawowych aspektów ekonomicznych
i społecznych. W powojennym okresie mieszkanie traktowane było jako usługa socjalna,
czynszowych wysokość opłat czynszowych była niewspółmierna do faktycznie ponoszonych kosztów utrzymania zasobów. Do końca 1994 roku czynsz obowiązujący w zasobach komunalnych, zakładów pracy i prywatnych ustalany był centralnie w odniesieniu do całego kraju i bez różnicowania stawki obowiązującej w poszczególnych kategoriach lokali. Zmiany wysokości czynszu mogły być dokonywane jedynie z mocy rozporządzenia Rady Ministrów
a gmina nie miała żadnego wpływu na prowadzoną politykę czynszową.
Przed wprowadzeniem reformy czynszów wpływy z lokali mieszkalnych pokrywały zaledwie 30% kosztów utrzymania zasobów. Wprowadzona w listopadzie 1994 roku ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zapoczątkowała okres ustalania wysokości stawek opłat czynszowych na szczeblu gminy. Dopuszczona przepisami maksymalna wysokość czynszu za lokale komunalne, zakładów pracy i prywatne zasiedlone na zasadzie tzw. „szczególnego trybu najmu” w skali roku nie może przekraczać 3% wartości odtworzeniowej 1m2 powierzchni użytkowej. Pomimo, że ustawodawca umożliwił gminom podniesienie stawek czynszu do tego poziomu, Gmina Zbójna nie wprowadziła górnego pułapu opłat nawet dla najlepiej wyposażonych lokali. Istotną przesłanką do rezygnacji
z maksymalnego wzrostu czynszu było przeświadczenie, że przy znacznym wzroście opłat gmina będzie zmuszona do przeznaczania z własnego budżetu wyższych kwot na zabezpieczenie dodatków mieszkaniowych. Przyjęta w 1995 roku ekonomizacja czynszu
i uzyskane efekty finansowe w pełni potwierdzają zasadność przyjętego kierunku. Jednak wobec braku środków w budżecie gminy na wydatki związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego planuje się na najbliższe lata przyjąć działania z zastosowaniem
następujących zasad, a mianowicie:
1.Wysokość czynszu wylicza się w oparciu o metodę stawki bazowej.
Polega ona na określeniu stawki wyjściowej odnoszącej się do 1m 2 powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie, a następnie jej procentowemu różnicowaniu dla poszczególnych kategorii lokali.
Stawka bazowa czynszu dla lokali o przeciętnej wartości użytkowej podlega korekcie w górę
i w dół w zależności od określonych ustawą kryteriów wynikających z:
a/ położenia budynku / centrum, peryferie, budowa zwarta, wolno stojąca /,
b/ położenia lokalu w budynku / kondygnacja, stopień nasłonecznienia lokalu/,
c/ wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia i instalacje techniczne oraz ich stanu,
d/ ogólnego stanu technicznego budynku.
2. Wysokość czynszu powinna być utrzymywana na poziomie pokrywającym, co najmniej koszty eksploatacji. Podwyżki dyktuje w przeważającej mierze istniejąca sytuacja ekonomiczna w gospodarce zasobami mieszkaniowymi gminy. Związane jest to przede wszystkim z inflacją, kosztami administracji, zarządu. Istotnymi są także inne elementy decydujące o wysokości nakładów finansowanych, opłat czynszowych, a także narastające zaległości remontowe, których likwidacja wymaga poniesienia znacznych nakładów finansowych. Aktywna polityka czynszowa opierać się będzie na systematycznym, ale stopniowym zmniejszaniu różnicy pomiędzy wysokością płaconego czynszu i ponoszonymi
nakładami.
3. Podwyższanie czynszu może być dokonywane nie częściej niż co 6 miesięcy.
4. Maksymalny czynsz ustalony dla mieszkań komunalnych nie może przekroczyć wysokości dopuszczonej przepisami ustawy.
II. Warunki obniżania czynszu.
Na podstawie art. 7 ust 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego / Dz. U. z 2005r.,
Nr 31, poz.266 / na wniosek najemcy gmina może obniżyć wysokość czynszu za zajmowany
lokal. W szczególności należy zaznaczyć, że:
1/ obniżka czynszu zgodnie z art. 2 ust 1 pkt 11ustawy może być zastosowana jedynie w
stosunku do najemców zamieszkujących w lokalach mieszkalnych stanowiących publiczny
zasób mieszkaniowy i na zasadach określonych w art.7 ust. 2 w/w ustawy.
2/ obniżkę czynszu mogą ubiegać się jedynie najemcy lokali, których średni dochód brutto
osiągany przez wszystkich członków gospodarstwa domowego w okresie trzech ostatnich
miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekroczył wysokości kwoty
ustalonej w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych / Dz.U.
z 2001 roku, Nr 71, poz. 734 z późn. zm. /.
3/ zastosowanie obniżek czynszu uzależnione jest od wysokości posiadanych przez
gminę środków finansowych przeznaczonych na ten cel.
4/ obniżka czynszu uzależniona jest także od spełnienia warunków przewidzianych
ustawą o dodatkach mieszkaniowych, a w szczególności od wysokości osiągniętego dochodu
brutto.
5/ obniżka czynszu może być ustalona na poziomie:
a/ do 20% przy średnim dochodzie równym 100% ustalonej ustawą kwoty,
b/ do 30% przy średnim dochodzie poniżej 100%- 50% ustalonej ustawą kwoty,
c/ do 40% przy średnim dochodzie poniżej 50% - 25% ustalonej ustawą kwoty,
d/ do 50% przy średnim dochodzie poniżej 25% ustalonej ustawą kwoty.
6/ dochód gospodarstwa domowego wykazuje się w deklaracji o osiąganych dochodach.
7/ obniżka czynszu nie dotyczy osób posiadających decyzje o przyznaniu dodatku
mieszkaniowego.
8/ rozpatrzenie wniosku o obniżkę czynszu kończy decyzja administracyjna o przyznaniu
lub odmowie przyznania ulgi.
9/ przyznana decyzją ulga podlega wstrzymaniu w wypadku stwierdzenia, że osoba, której
przyznano obniżkę nie opłaca na bieżąco należności za zajmowany lokal, a zwłoka w opłatach sięga wysokości dwumiesięcznego czynszu. Nie uregulowanie zaległości w okresie 3
miesięcy od dnia wydania decyzji o uldze powoduje jej wygaśnięcie.
10/ wszelkie kwestie niewymienione w niniejszych warunkach, a związane z ubieganiem
się o obniżkę regulują ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego / Dz.U. z 2005r., Nr 31, poz. 266 /.
5. Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami
Struktura organizacyjna Urzędu Gminy Zbójna i istniejące zatrudnienie w pełni zabezpieczają potrzeby wynikające z administrowania zasobami mieszkaniowymi gminy. Rosnące wymogi jakościowe świadczonych usług powodują ciągłą troskę o dostosowywanie organizacyjne i dokonywanie oceny racjonalności ponoszonych nakładów na utrzymanie zasobu mieszkaniowego gminy.
Zakres czynności określonych odpowiednimi ustawami, tj.
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, własności lokali i o gospodarce nieruchomościami wymusiły działania w zakresie systematycznego zmniejszania ponoszonych przez gminę kosztów poprzez:
- stosowanie racjonalnych i efektywnych form finansowania,
- utrzymywanie budynków i mieszkań komunalnych w odpowiednim stanie
technicznym.
6. Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach
Źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej są i pozostaną dochody uzyskiwane
z czynszów najmu lokali, z tego 30 % będzie przeznaczane na bieżącą eksploatację a 70 %
na remonty.
7. Wysokość wydatków w kolejnych latach, przy zachowaniu dotychczasowego stanu
posiadania mieszkań:
Rok Koszty bieżącej eksploatacji Remonty Inwestycje
2005
2006
2007
2008
2009
2010
8.300 zł
10.000 zł
12.000 zł
15.000 zł
15.000 zł
15.000 zł
19.800 zł
30.000 zł
36.000 zł
45.000 zł
45.000 zł
45.000 zł
-
-
-
-
-
-
8. Opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację
gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy
Kierunki w zakresie mieszkalnictwa zakładają znaczne podniesienie poziomu usług komunalnych przy jednoczesnym stopniowym obniżaniu kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego. Prowadzona dotychczas polityka w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem spowodowała, że najemcy mieszkań ponoszą znacznie niższe obciążenia niż wydatki gminy na utrzymanie zasobu mieszkaniowego. Fakt ten nie stymuluje wzrostu zainteresowania najemców wykupem lokali na własność dotychczas wynajmowanych od gminy lokali mieszkalnych. W celu zwiększenia stopnia zainteresowania najemców nabywaniem lokali komunalnych na własność wprowadzono zasady umożliwiające stosowanie ulgi w wysokości nawet 50%, jeżeli lokator nabywa dotychczas wynajmowane mieszkanie. Dodatkową pozytywną zmianą będzie stały spadek wysokości zabezpieczanych w budżecie gminy środków finansowych, niezbędnych na utrzymanie w odpowiednim stanie posiadanej bazy lokalowej. Należy dążyć do sprzedaży większości lokali mieszkalnych, gdyż koszty eksploatacji, remontów i modernizacji obciążają budżet gminy.
W przypadkach remontów lokali mieszkalnych, w okresie objętym programem, nie przewiduje się zamiany lokali na czas remontu, ponieważ gmina nie posiada wolnych lokali.
